Жители всех подъездов, объединяйтесь!

Тонкости Жилищного кодекса

Сдаю чердак, подвал, и стену

Всю жизнь существовала четкая схема: с жильцов - кварт¬плата, а ЖЭК должен содержать дом в порядке. В новом Кодексе обязанности жильцов все те же: вовремя платить за квартиру и коммунальные услуги, не мешать спокойно жить соседям, содержать квартиру в порядке. Но теперь у владельцев квартир появилась куча прав, осталось только научиться грамотно ими пользоваться.

Например, если вы владеете квартирой в многоквартирном доме, то вместе с ней вы автоматически становитесь собственником части чердака и подвала, лестниц и наружных стен вашего дома. Да в придачу еще и земельный участок, на котором расположен ваш дом. Теперь жильцы, приняв на собрании соответствующее решение, могут самостоятельно, без участия жилищников сдать часть наружной стены под рекламу или заключить договор на аренду чердака или подвала, а полученные деньги расходовать на содержание дома. Теоретически все выглядит очень заманчиво. Но чердаком и подвалом нужно уметь хорошо распорядиться, в противном случае вы получаете головную боль и несете дополнительные расходы. Ведь если это ваша собственность, значит, вам ее и содержать, да еще налоги с нее платить.

Если тебе товарищество имя

Жилищный Кодекс дает людям право управлять домами самостоятельно и под свою ответственность. Тут уже бесполезно звонить в ЖЭК или мэрию и выяснять, «до каких пор у нас не будет воды?» или «когда включат отопление?» Ответ известен заранее: у вас же частная собственность, вот и крутитесь сами. И нужно быть готовым решать любые проблемы, вооружившись законами и адвокатами.

По новому Кодексу, жильцам необходимо выбрать способ управления своим домом. Причем сделать это нужно до 1 марта 2006 года. В многоквартирном доме обязано существовать общее собрание собственников - это орган управления домом. Собственники раз в год обязаны (подчеркиваю, речь идет не о праве, а об обязанности) собрать общее собрание по аналогии с общим собранием акционеров и выбрать один из способов управления своим домом. Решение общего собрания является обязательным для всех.

Жильцы могут выбрать непосредственно правление, не создавая товарищество. В этом случае заключается договор с управляющей организацией, отвечающей за обслуживание дома.

Второй путь - когда собственники объединяются в товарищество. ТСЖ (товарищество собственников жилья) - это уже организационная форма юридического лица, которая имеет орган управления, свой баланс, свой счет в банке. А высший орган - это общее собрание членов товарищества. В домах, где есть и жильцы-собственники, и часть квартир осталась в муниципальной собственности, договориться, конечно, сложнее. Тем более что закон не обязывает всех собственников непременно входить в товарищество. Но в этом случае любой вопрос должен решаться с учетом интересов абсолютно всех собственников - на их общем собрании. В третьем случае собственники могут принять решение не создавать собственную управляющую организацию, а пригласить ее «со стороны». Это будет либо привычный ЖЭК, либо другая организация, которая предложит свои услуги жильцам данного дома.

Итак, жильцы в течение года должны, как былинный богатырь перед камнем на распутье, решить на общем собрании жильцов, какой способ предпочтительнее. Если люди не смогут определиться с решением, то органы местного самоуправления - администрация города и муниципальный Совет - должны будут провести открытый конкурс и через него назначить управляющую организацию для такого дома на условиях, которые сами и определят. Затем в письменной форме заключается договор управления многоквартирным домом, по которому управляющая организация за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме (чердаков, крыши, лестниц, лифтов, подвалов и т.д.), а также предоставлять коммунальные услуги. Причем если жильцы дома, «проспавшие» годичный срок на решение собственной участи, будут не согласны с решением органов местного самоуправления, им придется оспаривать это решение в суде. От себя замечу, что выбор у мэрии не богатый, и, скорее всего, конкурс выиграют те же самые жилищные конторы, поскольку на сегодняшний день других обслуживающих организаций в городе не наблюдается.

Задумываться о том, какой способ управления домом предпочтительнее, людям необходимо уже сейчас. Конечно, нужно взвесить все за и против, но все-таки оптимальной моделью специалисты считают именно создание ТСЖ, в которое может входить не один дом, а несколько. При грамотной организации правление ТСЖ может и недвижимостью оптимально распорядиться. К примеру, сдавать в аренду подвальные помещения, а деньги тратить на те же ремонтные работы, благоустройство территории. Да мало ли на что деньги понадобятся, учитывая нынешнее состояние нашего жилого фонда.

Это в идеале. Но в жизни-то все по-другому. Часто жильцы даже одного подъезда не в состоянии договориться просто потому, что практически не знакомы между собой или, наоборот, слишком хорошо знают друг друга и именно поэтому годами находятся с кем-то в состоянии «холодной войны».

Кстати, сейчас никто точно не сможет сказать, сколько в городе муниципальной собственности. Ведь на балансе числится весь многоквартирный дом, а фактически городу принадлежат лишь подъезды. В целом же Жилищный кодекс обязывает собственников жилья пропорционально нести бремя расходов на ремонт и содержание. Так, если в 80-квартирном доме муниципальной является только одна квартира, то городские власти будут направлять на ремонт 1/80 часть, остальное их не касается. Проигрывают те, кто приватизировал ветхое жилье. Раньше государство производило капитальный ремонт жилья, а теперь эта обязанность перекладывается на собственника.

За все приходится платить

Вопрос вопросов - какой будет плата за жилищные и коммунальные услуги.

Сейчас цены и тарифы на жилищные и коммунальные услуги утверждают органы местного самоуправления в лице муниципального Совета по результатам независимой экспертизы. Введя с первого января стопроцентный федеральный стандарт, правительство никому не обещало никаких дотаций, а только субсидии и льготы отдельным категориям граждан, проживающим в жилом фонде независимо от форм собственности.

Кодекс предусматривает, что плата за наем, коммунальные услуги должна полностью покрывать все расходы по содержанию жилья. Если раньше владельцы приватизированных и неприватизированных квартир находились практически в равных условиях, то сейчас собственники - владельцы приватизированных квартир - обязаны оплачивать еще и капремонт. А поскольку в собственности не только квартира, но и доля всего имущества - чердак, подвал, то это накладно... И структура платежей у собственников и нанимателей (по договорам найма и социального найма) разная. Наниматель обязан вносить плату за найм (с малоимущих граждан не взимается), за содержание и текущий ремонт жилого помещения и коммунальные услуги. Собственник - плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения, капитальный ремонт и коммунальные услуги.

Собственники жилья получили право самостоятельно регулировать плату за техобслуживание жилья. Решение о том, сколько платить, принимает общее собрание собственников с учетом предложения управляющей организации. Если на общем собрании жильцы не смогли прийти к решению о ее размере, то на весь дом начинает распространяться муниципальный тариф. Новый Жилищный кодекс содержит нормы, которые позволят ввести правовую ответственность за предоставляемые услуги. Это вдохновляет, поскольку сейчас жители вынуждены оплачивать счета и практически не могут их оспорить. Но как все будет на практике, сказать не берется никто.

И хочется, и колется

Жилищный кодекс ориентирован на то, чтобы собственники жилья заботились и управляли своей собственностью самостоятельно. Это будет трудно само по себе, а отсутствие у людей опыта, психологическая неготовность, боязнь взять на себя ответственность, опасения, что увеличатся платежи и налоги, задачу только усложняют. Тем не менее, надо хотя бы попытаться. Но, к сожалению, практика подсказывает, что, скорее всего, повторится история с «письмами счастья» Пенсионного фонда. Практически никто в городе, получив извещения, не сделал никаких тело¬движений, чтобы самостоятельно, по своему усмотрению распорядиться своим пенсионным вкладом, предоставив это право государству. Мало кто сомневается, что ближайшие годы рулить, как и прежде, будет муниципалитет. А жаль.

Но, может, кто-то всерьез задумался о создании товарищества собственников жилья и уже начал действовать? Ходит с разъяснительными беседами по соседям или раскладывает по почтовым ящикам извещения о проведении «общего собрания собственников дома в форме заочного голосования»? Позвоните в редакцию, ваши опыт, энергия и оптимизм могут помочь другим.

(Продолжение рассказа о Жилищном кодексе - в следующих номерах «Вечерки»)

Поделиться с другими!
Понравилась статья? Порекомендуй ее друзьям!
Вернуться к содержанию номера :: Вернуться на главную страницу сайта